北京城郊保障性住房小区的景观价值评估

Assessment on the Landscape Value of Affordable House in Suburban Beijing

董丽
DONG Li

摘要：保障性住房因兼具经济性与适用性的特点，符合城市中低收入家庭承受能力又满足其基本生活需要，是国家正大力推广的居民住房形式。着重探讨保障性住房景观设计的原则与影响因子，并运用层次分析法进行权重测算，得出保障性住房景观价值的综合评判标准。依据该标准，以北京城郊14处保障性住房为例，通过调研打分的方式进行评价，以期树立保障性住房景观的标准化与产业化模式，对今后的保障性住房景观建设起导向性和示范性的作用。

关键词：风景园林；景观价值评估；层次分析法；保障性住房；低成本风景园林

Abstract: With the feature of economy and practicality, the affordable house is a form of housing which is affordable for low-income families and meets their basic living requirements, and is now vigorously promoted by government. This paper focuses on the discussion of the design principles and impact factors of the landscape construction of the affordable house, and.applies Analytical Hierarchy Process (AHP) to solve weights allocation in similarity calculation and finds the comprehensive evaluation standard for the landscape value of affordable house. According to the standard, this paper assesses fourteen sites of residential areas in suburban Beijing by investigation in order to build up the standardized and industrialized mode for the landscape construction of the affordable house and serves as an oriented and exemplary model for future landscape construction of the affordable house.

Key words: Landscape Architecture; Landscape Value Assessment; Analytical Hierarchy Process(AHP); Affordable House; Low-cost Landscape Architecture

国家发展和改革委员会计划，我国未来五年要建设城镇保障性安居工程3 600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%[1]（国家发改委副主任：徐宪平，2011.3）。那么，如何利用有限的资金,同时尽可能满足居民的必要需求，成为了政府部门、规划设计从业人员重点考虑的问题。园林因兼具生态、文化、社会、美学与经济等多方面价值，是居住区的重要组成要素。本文着重研究保障性住房景观价值的体现方法及其评估标准。

20世纪以来，人类深刻检讨工业化发展与城市化扩张所引发的资源短缺与环境危机，开始尝试尽可能减少生活与生产行为对不可再生资源的消耗和对自然环境的干扰。因此，生态设计、可持续发展等理论相继产生。同时，标准化的评估体系与综合性的打分标准逐渐被采纳，成为评判项目可行性与价值的重要依据。保障性住房在建造与后期运营过程中会产生大量的资源投入与环境影响，本文基于价值工程原理，通过构建合理化的景观价值评估体系，使保障性住房景观在较低的成本投入条件下，满足居民较多的必要需求。

1保障性住房

保障性住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象、承租或销售价格，具有保障性质的政策性住房，是住房保障体系的重要组成部分，包括廉租房、公租房、经济适用房和限价房四个类型。[2]保障性住房主要有以下特点：政府划拨土地，住房面积控制，建设造价控制，以“经济、适用”为建设标准，供中低收入者居住，并且人口密度约为普通小区的1.5倍。[3]保障性住房保障的是基本居住需求，由于建设资金有限，所以设计的重心应从追求美观转为重视实用性、安全性和经济性，从设计源头上减少不必要的浪费。[4]

2 保障性住房景观价值评估因子

2.1 保障性住房景观的必要功能

保障性住房景观的建造目的是为居民提供良好的生态环境、社交场所与生活必要的配套服务设施。因为总造价的限制，保障性住房多选择地价较低的城市郊区位置，这些区域往往未开发成熟，有交通不便利、配套设施不完备、整体环境较差与人口密度较低等情况。因此，能够降低污染与噪音的浓荫绿地，提供交流空间、休闲与娱乐设施的活动场地，是满足居民最基本需求的生态与社会功能景观。此外，美观的环境可以提高居民对于居住区的自豪感与认同感，居住区的地域文化特征可以增强居民的归属感与亲近感，有效的经济效益转化（如开展乡土经济作物种植、设置小型餐饮茶座）可以改善低收入居民的生活条件，这些是保障性住房景观美学功能、文化功能与经济功能的体现。对于保障性住房景观来说，后三者不是景观建设的首要关注点，但是可以在有效节省成本的前提下同时实现。

2.2 保障性住房景观的最低成本

保障性住房景观在建造与维护的过程中，无论是土方改造、道路场地建造、植物种植与构筑物设施兴建，均会有大量的自然资源、能源与人力资源的消耗，同时会对环境产生一定的负面影响。这种环境干扰主要表现在建造过程中废物的产生与排放，对原有生态系统与自然环境的改变，以及在景观维护过程中的能源消耗、废弃物产生等。因此，保障性住房景观的低成本设计要求降低对场地原有条件的影响，减少景观的建设成本，同时缩减景观后期运营维护的投入与景观废弃物的排放，即实现“低干预、低消耗、低维护、低排放”的低成本风景园林设计理念。

3 居住区评估体系的探索与发展

美国绿色建筑协会（USGBS）编写的《能源与环境设计先导》（LEED）的新建筑评估体系（LEED-NC），对场地的可持续性、节水、能源和大气环境、材料和资源、创新设计等5大类39个项目进行不同的权重衡量，通过打分来对绿色建筑进行综合评估[5]；英国建筑研究所（BRE）编写的“建筑研究所环境评估法”（BREEAM）体系的2006年“生态家园”评估导则（Ecohomes2006），分能源、交通、污染、材料资源、水资源、土地利用和生态、健康与舒适性、建设及运营管理等8大类33个项目来对生态家园进行综合评价[6]；另外，日本建筑综合环境评价委员会编写的“建筑环境综合性能评价体系”（CASBEE），也分别从室内环境、服务性能、室外环境、能量、资源和材料、建筑用地外环境等6个方面提出了具有日本特色的建筑及环境评价标准[7]。在我国，住建部科技发展促进中心组织编写的《中国生态住宅技术评估手册》，自2001年发布后历经十余年实践，用以指导、评估的生态示范项目达50余项，取得了良好的经济效益和社会效益[8]。更名为《中国绿色低碳住区技术评估手册》后，分别从住区规划与住区环境、能源与环境、室内环境质量、住区水环境、材料与资源、运行管理等6个方面121项内容对生态住区的规划设计进行总体评价。

以上美国、英国、日本以及中国的居住区评价标准既为居住区的景观设计提出切实可行方法，又为居住区生态环境综合评价提供了详实、科学与系统的依据。可以说，四国的居住区景观评价标准从减少资源消耗成本与降低环境影响成本两个方面为居住区环境的可持续发展提供建议，与本文提倡的低成本理念不谋而合。因此，四国的评价标准是本文重要的参考依据。然而，四国所强调的生态住区，或者可持续社区理念与本文倡导的保障性住房小区建设也有不同之处。首先，以上生态住区的评价标准强调以实现“生态、可持续性”为首要目标，客观理性的环境、材料与管理评价是主要的评判依据。而保障性住房小区的景观设计更加注重人文关怀，考虑到使用者的主观能动性与心理需求。因此，满足社会功能、文化功能甚至经济功能，需要纳入到测评标准。其次，四国关于生态住区的评价标准均从降低消极影响角度入手，即减少资源浪费、降低环境影响。而本次保障性住房小区景观评估突破原有的观念束缚，从增加积极影响角度，通过探索经济效益补偿、生态效益补偿与社会效益补偿的措施，使景观成为小区居住环境改善、居民凝聚力增强的媒介，促进小区长久的可持续发展。另外，作为生态住区的示范标准与执行守则，四国住区评价的研究重点是运用先进的技术对居住区设计进行考察、分析、评价、决策与审核，经济因素不作为重要考虑因素；然而，由于国情的限制与保障性住房的既定政策要求，在有限的资金条件下，保障性住房小区景观设计将经济因子作为重要的衡量条件，对于材料的选择、景观的维护与废弃物排放都将经济投入作为打分标准。综上所述，保障性住房小区的评价标准是基于美国、英国、日本以及中国的生态住区评价标准的新探索与新尝试，它继承了前者的评价因子与评价方法，同时融入新的适合于保障房小区景观的评价因子，将以人为本作为原则，从补偿设计的角度，兼顾经济投入的限制，制定出符合自身要求的新评价标准。

4 保障性住房景观的层次分析法模型

4.1 层次分析法

层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）是由美国运筹学家萨蒂（T. L. Saaty）在上世纪70 年代提出，通过对复杂决策事件的本质、影响因素及其内在关系等问题进行深入的分析，把复杂的决策系统层次化，再逐层次比较各种关联因素的相对重要性程度。该方法利用较少的定量信息使决策过程数学化，特别适用于多目标、多准则、多属性（指标）及难以量化的复杂决策问题。[9]

保障性住房景观要最大程度的满足居民的必要功能，这避免不了大量的资金投入。同时，这种特殊的景观有严格的成本控制，那么就出现了权衡各种必要功能的实现程度和成本的节约程度的问题。这需要通盘考虑各种影响与制约因子，使保障性住房景观达到既经济又适用的目的。因此，本文使用层次分析法来确定因子权重，实现景观的最大价值。

4.2 影响因子确立

层次分析法通过分层的方式将相关影响因子按等级系统进行排列。本次分析按照三层结构，即保障性住房景观的总体价值、必要功能与成本节约条件，具体的影响措施三个等级，因此分别以AX、BX、CX命名。保障性住房景观的总体价值为A，必要功能为生态功能、社会功能、文化功能、美学功能与经济功能，分别为B1、B2、B3、B4、B5，成本节约条件从低干预、低消耗与低维护三方面入手，分别为B6、B7与B8。第三等级为实现B1-B8的具体措施，共有38项，用C1-C38来表示，下文将详细列举。

4.3 因子赋值与权重运算

考虑到因子重要程度的差异，本文采取调查问卷的方式对各因子的权重进行衡量。通过广泛的调研了解居民对景观功能的需求是欧美国家及日本践行多年的传统，这种方式避免景观设计的华而不实，符合保障性住房“适用”的要求；同时，通过向风景园林设计师、施工人员、项目经理与生态专家等全面了解因子的影响强度，可以提纲挈领的解决成本压力，满足保障性住房“经济”的标准。

本次调查设计两种调查问卷，问卷1针对保障性住房的最大受用人群，月人均收入为2 000元以下的家庭，分别向不同年龄阶层的居民了解B1-B5项景观功能及其详细类别的重要程度。其中，老年人占调查人群的44%。主要有3个原因：首先，老年人的时间较宽裕，相比中青年人，会更愿意拿出时间考虑问题，这使调查结果更加真实可靠；其次，老年人大多已退休，无论是照顾第三代子女还是自身休闲锻炼，他们都是居住区景观的最大使用人群；第三，中国计划生育至今已近30年，数据显示中国已进入老龄化社会[10]，老年人口的比重会越来越大，因此老年人群的需求是今后居住区景观建设的重点。另外经统计，中年、青年与少年的调查人数分别占18%、26%与12%，男性与女性分别占56%与44%。问卷2主要针对风景园林行业的专业人士，主要调研B6-B8中各项因子的权重。同时，对占调查人数50%的风景园林设计师还要调查必要功能与成本之间的权重问题。调查历时两周，调查地点为公园、居住区、建设工地与高校，有效调查问卷150份，其中问卷1为100份，问卷2为50份。

4.4 保障性住房景观的综合评估系统

基于调查问卷的信息整理与比例赋值，运用层次分析法模型[11]，最终得出保障性住房景观价值的因子权重标准。层次分析法是根据比较两者之间的重要程度而进行取值运算的，因此根据调研结果，如X,Y两项基本同样重要，则Y/X取1；如果Y比X稍微重要，则Y/X取2；如Y比X重要较多，则Y/X取3；如Y比X重要非常多，则Y/X取4，通过此方法对B1-B8的8项因子进行分析，以此类推，对C类因子同样分析，得到如下结果（表01）：

经公式判断矩阵的随机一致性比例CR≤0.1[12]，确定获得结果有效。以此类推，C类项目的推导过程与B类相似，本文不再赘述，最终得到如下综合评判表格（表02）：

此权重显示有两个用途，一是作为建成保障房景观价值的评估标准。在调查评估时，对38项因子分别以100为满分进行打分，随后将各项打分分别乘以其综合权重，得到的就是最终的保障房景观价值评分；二是作为未来保障房景观建设的依据。通过分析综合权重，可以了解不同因子的重要程度有较大差异。那么，景观设计时就应该对影响景观价值起较大作用的因子进行重点考虑。

5 北京城郊保障房景观测评

2008年以后，北京已建成（或在建）保障性住房116处，分别以经济适用房、限价商品房与公租房的形式提供给北京市民。考虑到建设成本的制约，这些保障房大多分布于北京城区三、四环以外（图01），有的以公租房的形式存在，有的是国家重点的经济适用房示范项目，但大多数是与普通商品房混合建造，共享景观与基础设施资源。

本次实地调研14处保障性住房，依据38项因子对保障房景观价值进行综合评价。在现有116处保障性住房中选择14处主要基于以下原因：首先，从位置上来说，选择的保障性住房分布于北京城郊北部、南部与东部的昌平区、丰台区、大兴区与朝阳区，不同的区域位置选择使得出的结果更具有普遍适用性；其次，所选14处居住区分别由10余家房地产公司开发，不同的企业性质、设计理念与资金投入使得居住区的风格与造价有较大不同，也使调研成果呈现出丰富性与多样性；另外，朝阳区所选的六处保障性住房小区为同一大区域的6个小区块，建成时间、房屋性质与特点均相似，这为横向比较研究提供了可能。

14处保障性住房均采用实地调研，现场打分与照片拍摄相结合的记录方式，既能把握最直观具体的感受，也为后续的研究创造了条件。本次调研的评价主体为北京林业大学风景园林专业的10位博士研究生（5男5女），分成两组，以不同的参观路径对场地进行打分。评价内容C-C38，每项以100分为完全达到要求，80分为较好的满足要求，60分为基本满足要求，0分为完全未涉及评估内容，以此类推。在每个小区打分结束后，将每项打分结果进行比较，超过30分的差额就重新调研，最后取10人的平均分数为每一项的最终得分，再经过综合权重的匹配，得到小区打分的综合结果。计算的步骤如下：

将38项考核标准编号为C1-C38，某小区38项考核的得分分别为S1-S38，综合权重以Q1-Q38表示，10位调研者编号为P1-P10，10位调研者在每项的打分为P1CX-P10CX，则某小区的综合得分计算方法为：

综合得分M(x)= Q1S1 + Q2S2 +⋯⋯+ Q37S37 + Q38S38= Q1(P1C1+ P2C1+⋯⋯+ P10C1)/10 + Q2(P1C2+ P2C2+⋯⋯+ P10C2)/10 +…… + Q37(P1C37+ P2C37+⋯⋯+ P10C37)/10 + Q38(P1C38+ P2C38+⋯⋯+ P10C38)/10

最终得到如下结果（表03）。

6 总结

高层居住区的景观多以高楼为边界，围合中心大块绿地存在，其中景观较好的居住区通过利用地形、植被与道路，形成丰富的小空间；而景观较差的居住区往往只在绿地中间布置1-2块活动场地，周边是平坦的草地与零星乔木，缺少空间分隔与变化。多层居住区多以组团绿地形式存在，其中景观较好的居住区在宅间形成植物搭配丰富，有较强领域感的小空间，而景观较差的居住区绿地空间往往被地上停车所侵蚀，草地也因为缺少隔离而被踩踏严重，多有裸露土地出现。

在所有调查的居住区中，世纪风景与鸿坤理想城的景观效果最好，能够满足居民的各种必要功能。然而，世纪风景偏重于设计变化的地形、多样的植物与错落的活动空间；而鸿坤理想城多使用造价较高的石材、构筑物与大型乔木来营造景观效果，与保障性住房“经济、适用”的基本原则有些出入，因此按照本文制定的保障性住房景观价值评估标准，鸿坤理想城的景观价值要低于世纪风景。

在调查过程中，笔者发现很多老年人在宅间晒太阳、遛狗、围坐下棋甚至拾荒，使用器械锻炼的老年人少之又少。这种现象值得反思，是否在居住区放置模式化的体育器械就代表提供了良好的休闲活动环境呢？本文C类影响因子中提及的屋顶花园、居民责任制的园艺花园与经济类植物的种植在调查的所有居住区中无一出现。早在多年前，国外就研究出园艺疗法对人体健康的诸多益处[13]，现如今，生产性景观的理念提出又为家庭园艺的实现提供了经济与美学依据[14]。那么，既可以锻炼身体，又可以获得健康食品，甚至增加经济收入的家庭园艺，不正是应该在居住区中大力推广的景观形式么？

北京的城郊保障性住房景观设计应该尊重北方地区特有的气候地理条件。调查中发现，为了满足四季有景，很多居住区使用较多的常绿灌木。这种不耐寒、需要经常修剪且生态效益不高的植物类型仅因为可以在冬天带来绿色而盲目使用，显然不明智。除红狮家园与北辰福第外，大多数居住区缺少彩色铺装与彩色构筑物的使用。事实上，颜色变化有很强的视觉吸引力与冲击力，而且不会过多的增加成本，对于冬天植物凋零的北方地区而言，是一种有效代替常绿树种的北方景观塑造方式。

居住区除了作为居民身体的家园，还可以成为居民的心灵栖息之所。调查正值元旦，很多居住区已经沿街与入口处摆放节日的红灯笼、长串小彩灯与中国结，这些装饰可以在无形之中增加居民的归属感，是非常值得推荐与拓展应用的居住区景观表达方式。

7 研究展望

始于2008年的保障性住房建设正在如火如荼的开展，这是政府保障人民权益的重要政策，已经从个别城市试点发展到了全国遍地开花的局面。因此，科学的设计原则与合理的建造标准具有非常重要的意义，它可以指导保障性住房向科学、有利的方向发展。保障性住房景观价值评估体系以价值工程理论为依据，追求以较低的资源消耗与环境影响来满足居民尽可能多的必要功能需求，与保障性住房所强调的“经济、适用”不谋而合。通过将评估体系运用于北京城郊的保障性住房的景观价值评估，可以较快地了解北京保障性住房景观的现状优势及问题。同时，实际的调研案例也可以反映评估体系现有的不足，为保障性住房景观价值评估体系今后的健全与完善打下了良好的基础。在今后的研究中，评估体系会进一步地细化评价因子，同时将评分标准进行客观地分档，减少个人主观判断引起的误差，并探索多样化地评估方式，将更多地评价主体引入到评估决策的工作中，这既能增加样本的丰富性，也使评价结果更科学化、客观化与人性化。

 

注释：

感谢北京林业大学风景园林专业博士研究生张晋、张洋、陈崇贤、张云路、刘通、李慧、王春晓、冯璐与吴丹子同学对保障性住房小区调研与评分工作的支持。

 

参考文献：

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作者简介：

董丽/1985年生/女/北京林业大学园林学院博士生（北京 100083）