主持人开场
邵磊 清华大学建筑学院党委副书记、中国城市规划学会 居住区规划学术委员会 秘书长
居住前沿问题有哪些？这是一个很大很广泛的课题，今天集中就三个方面的主题。
- 房地产市场和城镇化，城市空间在开发上出现了哪些转型？就这个问题请来了清华大学武廷海教授从空间的角度。
- 一方面大城市的住房价格飞涨，另一方面一些小地方又存在去库存的压力，中国以后的住宅问题应该通过市场解决还是通过其它什么方法？尤其是保障房，它的出路在哪里，尤其是保障房相关的法律的制定和策划很早就开始，但到今天为止，相关的法律、条例，不管从国家层面上还是地方层面上都没有出台，我觉得这是对我们的权利影响最大的一件事情，今天请清华大学法学院的申卫星申院长，也是我国国家住房保障条例的起草人之一，来介绍一下关于国家住宅法起草的一些情况。
- 我们要大规模地盖房子同时也要提高质量，过去这些年谈得最多的通过建筑工业化，通过住宅产业的现代化来改变我们的居住品质，来改变我们产品的质量，而事实上不管是我们的开发商还是设计院还是研究院在这个过程里，都遇到了很多问题、困惑，中国应该走哪个道路，我们可以去看日本、看欧洲、看美国，中国的道路我们面临的是什么尖锐的问题，该怎么办？今天同济大学的周静敏教授和中国建筑标准研究院的伍止超伍工，从她们的工作实践中来谈谈这个问题。
第一部分 开场致辞
尹稚 清华大学建筑学院教授、中国城市学会副理事长
居住区学术委员会是个很冷的二级组织，中间停滞了很多年的活动，当中国的居住问题超越传统的计划经济，超越传统的居住居住小区，用一种“五统一”、“六统一”的模式来解决中国的居住问题，学界对此的反应是非常迟钝的，甚至有些大学者认为引入房地产本身就是个错误，像打开了潘多拉的盒子，放出了一个魔鬼。但是这么多年学术界科技界对这个领域的缺位也是很可怕的，所以当学会说要恢复这个委员会的时候，我把它接了过来。
居住区规划学术委员会接下来要面对：
一、 放大视野，更名为住宅与社区学术委员会，大幅度拓展领域所关注的领域和内涵。中国城乡问题的解决，居住区只是一个很窄的形态或组织方式，目前不管从社会的组织结构还是从工程的切割上来讲，远远不是居住区三个字能概括的。
二、 国际上对居住问题的研究，不管从政策角度还是法理角度还是技术角度，都是有长足的进步，大量高校教授、一线科研人员对具体的居住问题的解决始终保持高度关注，这一点和我们国家不太一样。我们国家很长一段时间内是房地产开发一方在掌控着这个领域的话语权，所以才会导致居住问题从基础的定义到概念到政策制定，无时不刻都带有浓重的资本的色彩，甚至在相当程度上，中国人需要多少住房才能满足居住需求都是一个说不清楚的概念，因为中国的住房早已被金融工具化，中国的居住问题变成一个很复杂的问题。面向未来，有主导有诉求地面向这个领域需要关注很多东西，第一是中国人的真实居住问题要怎么解决，有多少种有效的供给模式可以解决这个问题，而目前市场的供给中有哪些东西和真实的需求是错位的。第二个领域，房屋的产权和土地的出让怎么解决。
三、 住宅仍然是建设的重要方面，在这样大量的建设下，我们的技术有没有进步，我们对环境友好有什么样的贡献，对节能减排有什么样的贡献，都是值得思考的。能源物联网的问题和智慧社区开发、绿色社区开发、生态社区开发都是有非常密切联系的。
四、 对于中国这样人口高度密集国家，应该如何解决住房问题？对于大量衰退化空心化的乡村，我们如何解决乡村的居住问题？这涉及到对中国人的行为研究，这一直是领域关注的焦点。遗憾的是我们一直以来用单一的模式，比如好卖的户型，来应对非常多元的需求。一方面居住问题没有得到解决，另一方面大量地产的积压，涉及从政策制定、权属确定、规划设计、施工建造到后期管理一些列问题，都值得我们深刻探讨。
我希望通过这个论坛作为居住问题的前沿研究的开始，希望随后的两三年内居住委员会能发挥更大的作用，通过五年努力带出一批在这个领域顶尖的中青年学者，重新在市场上听到学界的声音，重新在国际领域听到中国专家的声音。
第二部分 主题报告
申卫星 清华大学法学院副院长/教授
今天我要讲三对概念：城市与农村、房与地、商品房和保障房。
第一：城市与农村
房和地是两个不同的产权，在我国房屋是拥有所有权，土地是国家所有和集体所有权。土地分城市土地和农村土地。农村和郊区土地归集体所有，农民拥有使用权，不能进行商品房开发，如果要开发，要进行土地使用权的变性。城市土地归国家所有，国有土地使用权可以出让和转让，在市场自由流通。
第二：房与地
在农村，农民可以在自己的宅基地上建造房屋。在城市由于土地稀缺，以高楼大厦的方式建造房屋，土地使用权有一个共有的部分。城市的房屋有建筑物区分所有权，由专有权、共用部分共有权、共同参与管理的成员权三个权利组合而成。
第三：住房保障
纯粹市场化的商品房通过市场供求关系来调节，但是为在市场竞争中失败的低收入民众提供住房保障则是国家和政府的义务。住房保障最早在我国是走产权式的保障，而不是租赁式。经济适用房是一种产权式保障，武汉出现经济适用房“六连号”事件、经济适用房小区停宝马等事件，这诱发了他人投资和投机的行为，这种保障没有保障到应该保障的人。因此要发展租赁式保障房，租赁式分廉租房和公租房。在两种保障方式在立法上，个人坚持发展租赁式保障，我们能保障“住有所居”，但不能保障“居者有其屋”。当然也有其它保障方式，比如让农村土地在所有权不转移的情况下建设廉租房和公租房，建立企业没有土地使用费的投入，回收一些租金来满足它的需求，同时让低收入人群获得住房保障需求。
Q&A环节
Q：《住宅法》预测会在什么情况下，什么时候出？
A：如果出《住宅法》，那绝对不是商品房的住宅法，因为商品房不需要住宅法，就像市场上所有流通的商品可以买卖一样，只是商品交易的过程。如果一定要出台，我赞成出台关于保障房的这部分。时间我真的不能预测，但是这个一定要出台，不管什么样的国家，人民政府一定要保障低收入家庭住有所居，不能流落街头。
Q：住宅的产权期限将要到期，到期以后的这个问题您怎么看？
A：第一，住房产权到期后自动续期是针对房地产市场，到期后自动申请，但工业娱乐文化等其它类型要提前一年自动申请，如果到期不申请就会被收回来。所以自动续期讲的不是不收费，而是不需要申请。第二，关于是不是收费，当时明确说是要收费的，但是怎么收确实不好预测，当时立法就有一个留白。
Q：农村集体建设用地和国有建设用地提议同价同市？
A：地价因所有权不同而导致价格不同是不应该的，所以在入市的时候应该同地同价的。
第三部分 中国城镇化与空间共享
武廷海 清华大学建筑学院教授
住房研究正不断向广度和深度展拓，住房研究关系人类基本的居住问题，是一个广阔的研究领域，也是热门的研究领域。
一、在人居实践的视野中审视住房问题
2015年10月，十八届五中全会提出创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念；2015年12月20日至21日中央城市工作会议要求：城市工作要把创造有利人居环境作为中心目标，努力把城市建设成为人与人、人与自然和谐共处的美丽家园。要提高市民文明素质，尊重市民对城市发展决策的知情权、参与权、监督权，鼓励企业和市民通多各种方式参与城市建设、管理，真正实现城市共治共管、共建共享。
现在将住房作为一种空间产品是一把双刃剑。住房建设作为一种空间生产形式，一方面要考虑住房建设的价值规律，住房被纳入流通体系，有投资增值的效果，另一方面住房建设是集体消费，是一种公共行为，其社会价值是满足人们不断增长的空间需求。这矛盾的两方面的房展要如何同时兼顾？下面我们从中国传统文化中看住房问题。
二、住房问题的实质——中国传统的启发
中国传统的“空间”概念是什么？
（一）“无有”——老子《道德经》
（二）“利用”
“利”是社会运转的动力，司马迁《史记·货殖列传》中讲：“天下熙熙，皆为利来；天下壤壤，皆为利往。”和《管子·牧民》中“仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱”都是很好的说明。“用”是以空间治理天下。《淮南子·泰族训》总结五帝三王的治道：“裂地而州之，分职而治之；筑城而居之，割宅而异之；分财而衣食之，立大学而教诲之，夙兴夜寐而劳力之。”
·裂地而州之，分职而治之——《周礼》空间规划体系与技术方法。
根据《周礼》记载我们可以得出：
- 空间规划是一种技术工具。通过从资源调查到工程建设的一些列手段，在自然的世界中创造出一个下自闾里，上至天下，层层相叠、环环相扣的空间网络，其细胞是人民安居的基本聚落单元，其整体是天下尺度的人居环境的空间秩序。
- 空间规划体系是政治工具。职官体系依附空间体系而发挥效力，在保障空间规划运行的同时，通过对空间的有效组织和治理，实现了广阔地域内的政治统治和社会治理。
·筑城而居之，割宅而异之——西汉晁错与新邑规划建议与实践。
晁错提出的新邑规划与设计理念，实际上已经触及古代中国城乡规划营建之本质，即在以农立国的传统文明社会，城乡空间不是一种随心所欲的纯技术性创造，而是基于一定的社会理想而对一块既有土地进行合理分割和空间配置。
·分财而衣食之，立大学而教诲之，夙兴夜寐而劳力之。
《汉书·食货志》提出“城”作为“圣王域民”的工具，圣王凭借“城”这个空间实体来统治万民，“食”与“货”皆属于“城”，服务于治理，目的在于“域民”。这与西方工商业城市具有完全不同的性质与功能。汉代人总结“圣王域民之法”包括两个方面：
第一，筑城郭以“居”民，制庐井以“均”民，开市肆以“通”民，设庠序以“教”民，使得万民各得其所，可谓“安其居”。
第二，“圣王量能授事，四民陈力受职”，士农工商四民分业，士人“学以居位”，农人“辟土殖谷”，工人“作巧成器”，商人“通财鬻货”，可谓“乐其业”。
王、官、民各司其职，井井有条，长治久安。
（三）宅乃安居之地
耕者有其田，居者有其屋：孟子认为，有恒产者有恒心，建议实施“制民之产”之法，包括“五亩之宅”（即居者有其屋）、“百亩之田”（即耕者有其田）。
古代“相宅”的核心在于“相地”。
综上，“空间”的“社会”价值在于：住房建设不单纯是关于土木工程的技术过程，实质上是通过对“地”的安排（包括选址、规划、设计等）来安置人民，实现社会长治久安的目的与理想。概而言之，就是通过空间治理来实现社会治理。“房”与“地”的本质关联在于：人类居住问题的关键或者难点，可能并非单纯的人居环境规划建设等技术问题，尽管这也十分重要；要从根本上解决人居问题，就必须将“居住”与“土地”进行综合思考与统筹安排。人类居住问题，在相当程度上，是关于土地的规划与利用问题。
三、城镇化洪流中住房与土地的关联
1980-2014年，中国城镇化进入加速阶段，人口城镇化率由19.39%提高到54.77%，在新城建设热潮下，城市面貌日新月异，城市规模突飞猛进，“造城运动”成为社会对于城镇化现象的一种通俗表达。
四、空间共享、创造性地解决社会主义中国的住房问题
住房问题在全世界范围内普遍存在，只是问题的严重程度有所不同。概括来说，住房问题主要包括三个方面：数量短缺、质量欠佳、分配不均。
2016年1月18日，习近平总书记在省部级主要领导干部学习贯彻党的十八届五中全会精神专题研讨班上的讲话中提出：“落实共享发展理念，“十三五”时期的任务和措施有很多，归结起来就是两个层面的事。一是充分调动人民群众的积极性、主动性、创造性，举全民之力推进中国特色社会主义事业，不断把“蛋糕”做大。二是把不断做大的“蛋糕”分好，让社会主义制度的优越性得到更充分体现，让人民群众有更多获得感。”从共享发展的角度看当前的住房问题及对策，要避免简单化和一刀切。共享发展理念的内涵有四个方面：
- 全民共享——共享的覆盖面：住房供给的对象，尤其是农民住房问题和城市保障房问题。
- 全面共享——共享的内容：住房供给的质量。
- 共建共享——共享的实现突进：住房供给的途径。
- 渐进共享——共享发展的推进进程：住房供给的节奏与速度。
面向新型城镇化的空间生产及其价值创造，归根结底是为满足人民的空间需求服务的，其中住房保障和基本公共服务保障是优先的和关键的环节。
关于农民住房问题，建议在农村改革，处理好农民与土地关系、放活土地经营权的语境中，思考和积极解决三农问题，其中包括农民住房问题。个人以为，这是解决中国农村住房问题的大思路，不能局限在狭义的农房建设上。要将农村视为城市发展的“平衡项”，城乡共生，相得益彰；而不是“剩余项”或“补充项”，可有可无，或者作为“统筹建设用地指标”的对象。农民的住房问题，从属于农民和土地的关系。要在放活土地经营权（乃至更进一步的农村建设用地改革）的过程中，解决农民的住房问题；同样，要与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应，与农业科技进步和生产手段改进程度相适应，与农业社会化服务水平提高相适应。
在推进新型城镇化的进程中，要创造性地发展中国特色的社会主义房地产，实现城乡共生、社会公平、空间共享。
Q&A环节
Q：特色小镇建设对城乡化建设会有什么样的作用？对解决贫困带有什么样的启示？发展上有什么问题？
A：我的观点是一个重点镇能不能起来，关键是土地上有没有新政策。这个（重点镇）整个环境不好，资本投入收益又慢，风险又大，新政策的核心问题是有没有用地。所谓的城乡统一市场有一个前提在符合什么什么规划的前提下，这个规划还是城市制订的，不是乡村订的，所以根本上还是没有解决这个问题。真正符合这个条件的用地很少，可能只有2公顷，写是写了，但实际上没有大规模推开，当然这可能是出于政策和安全的考虑，都可以理解。我个人的设想是我们能不能把城市空间生产的经验拿一部分到乡村去做实验。
Q：传统村落很多出现了空心村，农村的土地应该如何处理？
A：乡村本质上还是要用空间生产的办法来解决。
Q：如何避免城镇化中资本运作上出现的问题？
A：取消资本是不可行的，社会主义也有资本和规律，我们要遵照规律，如何用资本的逻辑来利用和驾驭它才是关键。社会的层面我认为是将农村作为城市发展的“平衡项”。
第四部分 住宅工业化在中国
周静敏 同济大学建筑与城市学院教授
一、 住宅工业化体系
（一） MMC—Modern Method of Construction
（二） SAR—OPEN BUILDING
二、 中国现状
（一） 工业化实践与评估——雅世合金公寓
调查和评估结果：
（二） 现状与问题
1，规范标准：无依无靠
工业化的呼声很高，但对于如何运用，尚未形成明确的标准规范及完整具体的实施方式。只有不到40%的省市在公共租赁住房（保障性住房）的规范、导则和标准中明确提出发展住宅工业化。
经统计和研究，各省市提出的发展住宅工业化的规定，也多为一般性、概括性、提倡性的要求。各政府部门虽然在强调将住宅工业化和公共租赁住房建设结合，但对于如何将住宅工业化的方式运用到公共租赁住房建设中，尚未形成明确的标准规范及具体实施方式。
无产业链意识。各省市对于工业化建造方式的认识处于初级阶段，对于什么是住宅工业化，如何实现住宅工业化有基本朴素的认识。但我国基础研究比较落后、技术标准不全面、没有与住宅工业化相配套的国家标准与实施体系等缺陷，这些问题阻碍了住宅工业化的进程。
2，实施：雷声大雨点小
因为目前没有无产业链意识，都是个体户模式，产业的各个部分相互不信任。实施上，设计师打头阵，现场施工中又缺技术工人。我国工业化住宅实施还是很粗放，比如施工上对建筑结构破坏依然我行我素。
3，挑战——教育
一方面我们在高校中，在本科和硕士的学生课程中加强住宅工业化教育，另一方面也会在媒体上更多地宣传工业化住宅。
Q&A环节
Q：住宅工业化的动力和背景在哪里？
A：大的背景在全球，从低碳的角度讲目前的建筑产业非常不节能，中国建筑的耗能非常大；从我们自己的角度讲，我国的住房建设已经进入品质时代，很多现行的装修会对建筑结构有破坏，整体组装提高装修的质量，不影响建筑原有结构。
Q：未来有没有可能由企业来推动产业链？
A：从保障房的角度，像日本和新加坡都是由政府行为，成立工团或HDB组织解决80%的“居者有其屋”的问题。目前我们国家没有这种组织，产业链这个事情，不是一个企业或者是个企业能做到的，它首先还是政府牵头的一个事情。工业化是在政府的大政策的前提下发展一个产业链，它不仅是建房子，包括相关产业的就业、社会等一些列问题的在整个产业链上的良性循环。
第五部分 反思住宅产业化
伍止超 中国建筑标准研究院有限公司博士
一、 工业化住宅的发展情况
日本工业化住宅的发展
日本住宅工业化与内装工业化的发展
我国建筑产业现代化发展
- 国家政策：住建部对建筑产业发展的定位是“积极推动建筑工业化，改造和提升传统建筑产业，加快产业结构转型升级”。
- 地方政策：全国各地政策引导趋势很明显。
- 配套技术资料：装配式混凝土结构和钢结构技术、生产工艺、施工技术等日趋成熟；技术体系、规范、标准、标准图集、地方配套标准等的相继出台。
- 试点城市和示范基地：目前已经有11个城市成为了国家住宅产业现代化综合试点城市；同时有近60家企业成为国家住宅产业化示范基地。
- 开发企业和构件生产企业分布：
为什么要发展工业化住宅？
- 缩短工期：精准控制进度，有效缩短工期。
- 方便施工：工业生产优势，减少现场作业。
- 提高质量：构件尺寸精确，建筑品质精良。
- 保护环境：减少施工垃圾，降低噪音影响。
- 控制成本：减低人工成本，减少材料浪费。
二、 装配式建筑与工业化住宅
1、新型建造方式
装配式建筑是采用工厂化生产、标准化设计、装配化施工、一体化装修和信息化管理等为主要特征的工业化生产方式建造的、构成装配式建筑整体的建筑土体建构部分和建筑装修及其外围护结构与管线设施部分、其全部或部分采用预制的主体结构部件和建筑装修等部品集成化建造的建筑。
装配式建筑通常可按建筑主体结构类型分类，其主要类型为装配式混凝土结构、钢结构、木结构以及混合结构建筑等。
装配式建筑以建筑产业转型升级为目标，以建筑全产业链的战略性整合推动建筑产业现代化创新发展，从而全面提升建筑工程的质量、效率和效益，实现新型城镇化建设模式的根本性转变，促进社会经济和资源环境的可持续发展。
2、中国的“五化”
三、 装配式建筑
装配式建筑结构体系包括：钢结构、钢-混凝土混合结构、木结构、竹结构、整体式盒子结构等其他结构。
在国家政策引导方面，国家发改委和住建部于2016年2月发布的《城市适应气候变化行动方案》中强调“加快装配式建筑的产业化推广。推广钢结构、预制装配式混凝土结构及混合结构，在地震多发地区积极发展钢结构和木结构建筑。鼓励大型公共建筑采用钢结构，大跨度工业厂房全面采用钢结构，政府投资的学校、幼托、敬老院、园林景观等新建低层公共建筑采用木结构。”
四、 S与I——新型工业化建筑通用体系
SI体系是把住宅S部分（Skeleton—支撑体）和住宅I部分（Infill—填充体）分离，在住宅全寿命周期内最大程度的满足使用者的多样化需求。SI住宅体系是符合工业化和可持续原则的新型住宅体系。SI体系层级的划分：
具有中国特色的新型工业化建筑体系：《装配式住宅建筑设计规程》明确定义了装配式住宅，即装配式住宅以工业化生产方式为基础，建筑结构和建筑内装体重的全部或部分构件、部品采用装配方式建造的住宅建筑。
五、 预制率与装配率
预制率是指工业化建筑室外地坪以上主体结构和维护结构中预制构件部分的材料用量占对应构件材料总用量的体积比。
装配率是指工业建筑预制构件、建筑部品的数量（或面积）占同类构件或部品总数量（或面积）的比率。
发展装配式建筑应该注重多元化、多样化的发展。标准院一直提出注重“部品体系”的发展，因为工业化大多注重主体结构发展，主体结构中大多提到PC的发展，所以一般都会忽视部品体系的发展。发展SI，工业化发展中“I”是很重要的部分，要两条腿走路。在工业化的大趋势下，应该冷静地思考如何走工业化道路。
